Assimetrias nas taxas de inspeção de elevadores
Numa altura em que as dificuldades financeiras dos portugueses começam a ser evidenciadas, com o aumento generalizado dos preços, a mensalidade do condomínio é uma despesa constante no orçamento das famílias e torna-se ainda mais importante que todos os custos das zonas comuns sejam revistos, ao pormenor, pelos profissionais de administração de condomínios. As despesas com os ascensores – manutenção, reparação e taxa de inspeção – são encargos recorrentes de valor significativo para a maioria dos edifícios, que chegam mesmo a representar um terço do orçamento anual do condomínio.
Este é, portanto, um valor considerável para as famílias. Contudo, não existe equidade nos preços cobrados, a nível nacional, com municípios que praticam taxas de inspeção na ordem dos 35 euros por ascensor, enquanto outros atingem os 210 euros, exatamente para o mesmo serviço. Alguns usam, ainda, critérios de taxas progressivas, em função do número de pisos. Para além disso, a negociação no âmbito do mercado das entidades inspetoras apenas se reflete para a respetiva autarquia e não beneficia os edifícios que estão obrigados a recorrer a este serviço.
Um sistema injusto
Inicialmente, a inspeção de elevadores era da competência da Direção-Geral de Energia (DGE) mas, por falta de meios humanos, foram criadas posteriormente as associações de entidades inspetoras (EI), sem fins lucrativos, dedicadas a efetuar as vistorias e inspeções periódicas de elevadores. Os montantes a pagar, em cada caso, estavam fixados no Decreto-Lei n.º 131/87, e passaram a ser fixados por portaria, em 1991. Já em 2002, a competência da inspeção de elevadores passou para as câmaras municipais, que podem recorrer a entidades inspetoras reconhecidas pela DGE. O Decreto-Lei n.º 320/2002 deixou a fixação do valor da taxa ao poder discricionário dos respetivos municípios, bem como, através de regulamento municipal, as condições de prestação de serviços pelas entidades inspetoras e é aqui que as incongruências saltam à vista…
Este é mais um exemplo das dificuldades que os profissionais da gestão de condomínios enfrentam para apresentar uma justificação perceptível, que explique a diferença de valores entre os diversos municípios. Uma concertação de valores entre as autarquias combateria esta anarquia administrativa intermunicípios. No entanto, por vigorar o princípio constitucionalmente consagrado da autonomia local, a fixação de taxas, preços ou outros tributos, insere-se nos parâmetros legalmente aplicáveis na competência dos órgãos de cada município pelo que, face a estas especificidades e sem uma medida nacional, o problema persiste, em prejuízo dos munícipes condóminos.
Soluções para combater as assimetrias
À semelhança do regime criado para as inspeções das instalações de gás – em que estão estabelecidos os montantes máximos das taxas a cobrar pelas entidades inspetoras – também na inspeção dos ascensores, a DGEG deveria determinar o montante máximo das taxas a cobrar pelas autarquias e, assim, resolveria a questão.
Tal como considerado pela Autoridade da Concorrência no caso do gás, justifica-se a necessidade de um regime de preço máximo, como instrumento de regulação, de forma a poder ser enquadrado como um mecanismo de proteção do consumidor, num contexto de assimetrias tão evidentes, a nível nacional. Só assim haveria um critério justo e percetível para os consumidores, que garantisse a equidade pela prestação de um serviço periódico obrigatório. No modelo atual, a livre concorrência (que, no rigor dos princípios, inexiste para o consumidor final) apenas poderá beneficiar as autarquias.
Outra alternativa razoável seria adotar um regime análogo ao que se encontra em vigor na Região Autónoma da Madeira que, no âmbito da autonomia legislativa das regiões insulares, adotou um modelo distinto, através do qual os condomínios podem optar por uma EI da lista pública das entidades reconhecidas pela respetiva Direção Regional (DRETT), com as taxas a aplicar devidamente tabeladas por esta entidade, mesmo mantendo a competência nas autarquias quanto à prestação deste serviço. Uma prática bastante sensata, que garante maior transparência e melhor defesa dos interesses dos consumidores. Este sistema é, também, aplicado para as inspeções de gás (onde, ainda assim, apenas se fixa valor máximo).
No atual contexto macroeconómico, todos os custos fixos estão a ser revistos, com o objetivo de conseguir encontrar um maior equilíbrio entre o aumento dos preços e a eficiência dos serviços contratados. Os condomínios são uma componente estrutural, que abrange a esmagadora maioria da população, e uma fonte de custos obrigatórios para manter o parque habitacional nacional em boas condições de utilização e manutenção. Os profissionais de gestão de condomínios têm a responsabilidade e o dever de ajudar a encontrar soluções para superar os desafios e, seguramente, de aconselhar as famílias a tomarem as melhores decisões que salvaguardem o seu património financeiro e imobiliário, conquanto o poder político (local ou não) esteja em sintonia com esta vontade.