Os bancos e os condomínios. Necessidade de regulamentação.
Além das inúmeras atribuições e competências esperadas de um administrador de condomínio pelos
seus condóminos e população em geral, tem também a obrigação de corresponder à vontade
discricionária de cada Instituição Bancária, para conseguir gerir os seus desígnios.
Na verdade, há instituições bancárias que, inclusivamente, disponibilizam a lista com requisitos
mínimos próprios que exigem para alterações a operar nas contas bancárias ou conteúdos das atas
das assembleias de condóminos, como se fosse algo que não estivesse já legislado. O Banco de
Portugal (BdP) é invocado muitas vezes para justificar alguns dos atos e exigências desprovidas de
fundamento legal (ou até em contraposição a tomadas de posição do próprio BdP). Esta
desconformidade foi já relatada, no âmbito da ANPA Condomínios (Associação dos profissionais da
administração de condomínios), ao BdP, demandando-se uma padronização de procedimentos e
requisitos para o regular funcionamento das dinâmicas dos Condomínios, aguardando-se o respetivo
feedback.
Ausência de regulamentação: dos condomínios ou dos bancos?
Há décadas que a necessidade de regulamentação da atividade da administração de condomínios é
alertada por vários setores, em particular, pelos próprios profissionais. Todos os poderes políticos
reconhecem a sua importância, mas o tema acaba por ser preterido por outros. A previsão da
regulação da atividade na Lei de Bases da Habitação (cfr. art.º 48, n.º 4 da Lei n.º 83/2019, de 3 de
setembro) trouxe um alento aos seus profissionais, mas, mais uma vez, ficou adiado sine die. Também
não se compreende como o Programa Mais Habitação não incluiu esta regulamentação na agenda,
não obstante o alerta oportuno para esse facto. É uma atividade que movimenta milhões de euros,
não tendo o correspondente interesse público na definição das regras.
Cada vez que há alteração do administrador de condomínio, é natural que haja alteração dos
movimentadores das contas bancárias tituladas pelo edifício (quer por banda da alteração de
administrador quer também por banda dos condóminos que, por vezes, também movimentam as
contas bancárias).
O que se esperava e desejava tratar-se de um processo simples, célere e tipificado, é, usualmente, o
início de um processo longo e penoso. Desde logo, cada banco tem a sua própria lista de exigências
que vai crescendo ou diminuindo, mediante o arbítrio de quem receciona a documentação, de quem
está no compliance do banco a analisar o processo e, agora, de quem processa a informação “nos
serviços centrais”. Por vezes, é um processo infindável! Ultrapassado um obstáculo, é levantado outro
e mais outro. E assim vai andando, até à exaustão. Ao contrário de todos os ditames legais, o rol de
exigências bancárias não preclude, outrossim aparenta ser um direito eterno. As atas são escrutinadas
e “interpretadas” de acordo com o (des)conhecimento de quem as analisa internamente, indo muito
além do disposto no art.º 1º do DL 268/94, de 25 de outubro, por vezes aquém e outas vezes criando e
emanando regras próprias ad hoc.
As assinaturas eletrónicas são outro universo de diferentes entendimentos. Se há balcões que aceitam
com naturalidade a faculdade legalmente prevista, outros fazem exigências descabidas e desprovidas
de fundamento, muitas vezes, fazendo tábua rasa das disposições legais vigentes.
Também no que tange ao Registo Central de Beneficiário Efetivo (RCBE), é consabido que a maioria dos condomínios estão dispensados de fazerem o dito registo (por não preencherem os requisitos cumulativos previstos), mas alguns bancos (e/ou balcões) exigem a declaração de beneficiário efetivo – uma distinção que não tem acolhimento no regime atual –, contrariando o que está legalmente estabelecido na Lei n.º 89/2017, de 21 de agosto.
Não é também despiciendo o tempo necessário para que as necessárias alterações sejam efetivadas
(não é incomum demorar alguns meses), comprometendo de forma séria o cumprimento das
obrigações financeiras dos condomínios (vencimentos, água e eletricidade, etc).
Também é notória a tendência crescente de gerar entraves à movimentação das contas bancárias
dos condomínios (existindo algumas instituições bancárias que nem sequer aceitam a abertura de
conta a tais entidades equiparadas a pessoas coletivas). O produto de conta poupança-condomínio
previsto no DL n.º 269/94, de 25 de outubro, na maioria dos bancos já não existe, mas mantém-se a
previsão da sua abertura para constituição do fundo comum de reserva.
Ora, só se pode compreender este comportamento intrusivo da parte dos bancos por via da ausência
de regulação e fiscalização do setor da banca (nesta área) e da administração de condomínios. Não
se desconhece que as disparidades de conteúdos das atas devem ser de tal ordem que sentem a
obrigação de conferir minuciosamente os documentos que lhes são apresentados, com especial rigor
e atenção às adulterações que possam existir, tomando por excesso de cautela, a parte pelo todo.
Mas, se é certo que há muito que urge a regulamentação para o setor, certamente que não caberá
aos bancos preencherem essa lacuna, de forma autónoma, aleatória, discricionária, comprometendo
a celeridade, rigor e certeza que se impõe ao tráfego jurídico.