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Dia 7 de outubro entraram em vigor as alterações ao regime do Alojamento Local

Alojamento Local

No pretérito dia 7 de outubro entraram em vigor as alterações ao regime do Alojamento Local cujos contornos afetam os edifícios constituídos em propriedade horizontal.

Nessa medida, as mudanças pertinentes neste âmbito (condomínios) são as seguintes:

Novos registos de Alojamento Local:

– o registo tem de ser precedido de decisão do condomínio (ata) para o exercício da atividade de alojamento local. A decisão é tomada com acordo de todos os condóminos, incluindo no caso dos hostels;

– o registo de estabelecimento de alojamento local tem a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos;

– a emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho (a suspensão de novos registos de Alojamento Local não se aplica às Regiões Autónomas).

Cancelamento de registos de Alojamento Local pré-existentes:

– a assembleia de condóminos, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local numa fração, até deliberação em contrário, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim;

– para efeitos do cancelamento do registo, a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao presidente da câmara municipal territorialmente competente, produzindo efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação, determinando a imediata cessação da exploração do estabelecimento;

– os registos de alojamento local emitidos à data da entrada em vigor desta alteração, serão reapreciados durante o ano de 2030.

Outras alterações:

– a assembleia de condóminos pode determinar, por deliberação aprovada por maioria dos votos representativos do capital investido, que os estabelecimentos de alojamento local disponham de um número de contacto telefónico permanente de emergência, o qual deve ser facultado aos demais condóminos;

– os titulares de estabelecimentos de alojamento local instalados em frações autónomas de edifício constituído em propriedade horizontal devem afixar em local bem visível no interior dos seus estabelecimentos uma sinalética com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído;

– no prazo de dois meses a contar da data de entrada em vigor desta alteração, os titulares do registo de alojamento local são obrigados a efetuar prova da manutenção da atividade de exploração, comunicando efetividade de exercício na plataforma RNAL, sob pena de caducidade do registo por inatividade;

– foi criada uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local (CEAL), cuja receita reverte a favor da Autoridade Tributária, mantendo-se para o condomínio as regras anteriores!

Crítica:

Não se compreende que a objetividade na criação da contribuição extraordinária em favor da AT não tenha sido adotada também para os Condomínios, contribuindo para a pacificação entre proprietários habitacionais e proprietários de AL.

Na verdade, a comparticipação extraordinária dos AL nos condomínios seria fixada por lei, podendo ser excedida quando devidamente fundamentadas as despesas adicionais que o condomínio tenha de incorrer. Na solução atual, é demasiado penoso, para os condóminos, terem de fundamentar e quantificar o incómodo e utilização excecional das áreas comuns.

Ainda na senda do equilíbrio de interesses em jogo, poder-se-ia ter legislado no sentido de promover a obrigatoriedade de uma caução para o incumprimento das regras de utilização das partes comuns, de urbanidade ou ainda por danos causados pelos turistas nas partes comuns, atribuindo legitimidade ao administrador para a acionar.

Os Dois Lados Do Espelho

O AL surgiu como uma alternativa ao arrendamento tradicional que atraiu, não só investidores portugueses, mas principalmente, estrangeiros. Um dos impactos negativos deste incremento advém do facto da população residente nos centros históricos (zona preferencial para os AL) serem incapazes de acompanhar a subida do preço das rendas proveniente do aumento dos preços do imobiliário.

Por outro lado, o turismo tem um impacto positivo na economia. Gera emprego, desenvolvimento, inovação e contribui para a proteção do património histórico, cultural e natural. Por isso, a economia local beneficia com o AL, dado que contribui para gerar maior afluência de pessoas a despender dinheiro em atividades, restaurantes e comércio locais. Adicionalmente, o AL tem um papel fulcral na revitalização urbana da cidade através da reabilitação do edificado, que se encontrava num elevado nível de degradação.

No que diz respeito à dimensão social, o AL apresenta alguns benefícios como a melhoria da qualidade de vida das comunidades em virtude da construção de infraestruturas – saúde, educação e serviços – e a partilha de experiências e culturas entre a comunidade local e os turistas. A nível cultural, o desenvolvimento turístico contribui para a valorização do património cultural, monumentos e edifícios históricos, embora o turismo influencie, também, o acentuar das diferenças sociais entre os residentes e turistas e a consequente descaracterização das culturas locais.

Porém, a existência do AL não implica que os condóminos não possam ativar os meios que a lei lhes confere, em particular a tutela geral do direito de propriedade e a tutela geral dos direitos de personalidade. Nem prejudica a proibição específica desse tipo de atividade no título constitutivo, ou por deliberação posterior da assembleia de condóminos aprovada sem oposição, na medida em que tal proibição seja oponível ao explorador do estabelecimento.

Reconhecendo que possa ocorrer um conflito de interesses, não parece adequado que a resolução se faça partindo do genérico entrave da exploração de alojamento local em fração autónoma, devendo antes, ser resolvida a questão de forma mais consentânea e proporcional, na falta de prévia e específica proibição desta atividade, em função da ponderação de situações concretas e individualizadas, e mediante a subsequente invocação de um uso efetivo que ponha em causa a integridade do imóvel ou os direitos de personalidade dos condóminos.

Conclui-se que há uma necessidade extrema de regulamentação da atividade do AL, acompanhando a realidade económica do País, que harmonize as desvantagens e os benefícios, sem esquecer os direitos adquiridos, o impacto no sector imobiliário, no turismo, na economia familiar e no desenvolvimento económico do País. Impõe-se um regime conciliatório e o equilíbrio entre a salvaguarda do direito ao descanso de quem habita uma fração, e a legitimidade de outro proprietário utilizar o seu imóvel para uma atividade de arrendamento turístico, que complemente o seu rendimento familiar.

Artigo publicado a 29-02-2024 no “O Informador Fiscal”.