Faltam empresas para tantas obras

Pedir três orçamentos tornou-se uma obrigação legal para os administradores de condomínios. É o que muitas assembleias esperam, é o que vários regulamentos internos determinam, é o que a lei obriga e, naturalmente, é aquilo que procuramos fazer.

O problema é que, cada vez mais, pedir três orçamentos não significa necessariamente conseguir três propostas.

Um dos nossos associados contou-nos recentemente um caso que ilustra bem o problema. Trata-se de uma empreitada de cerca de 1,5 milhões de euros, distribuída por oito edifícios de um condomínio. Foi preparado o caderno de encargos e o mapa de quantidades e começaram a ser contactadas as empresas que habitualmente trabalham com o condomínio. Nenhuma tinha disponibilidade.

A consulta foi então alargada a outras empresas. Ao todo, foram contactadas 46. Responderam quatro. Duas chegaram a visitar o local. No final, não foi apresentada uma única proposta.

E o processo já levava três meses.

Se isto acontece numa obra desta dimensão, nas intervenções mais pequenas a situação não é necessariamente melhor. Numa impermeabilização de um terraço com um valor na ordem dos 12 mil euros, por exemplo, é cada vez mais habitual não haver resposta aos pedidos de orçamento ou as visitas ao local serem adiadas sucessivamente.

E chega-se à assembleia sem propostas para apresentar.

É uma situação particularmente difícil para quem administra o condomínio, porque muitas vezes a percepção dos condóminos é simplesmente esta: se não há três orçamentos, alguma coisa não foi bem feita pela administração.

Mas a realidade que encontramos no terreno é outra.

Há falta de mão de obra na construção e os preços continuam a subir. Ao mesmo tempo, o condomínio não é, para muitas empresas, o cliente mais simples de gerir. A decisão depende de várias pessoas, pode demorar meses, os pagamentos são frequentemente faseados, surgem alterações durante a obra e, muitas vezes, existem opiniões diferentes dentro do próprio condomínio sobre aquilo que deve ser feito.

Quando uma empresa tem outras obras garantidas, é compreensível que dê prioridade a trabalhos com um processo de decisão mais simples.

O problema é que o administrador fica no meio deste processo. Tem de apresentar soluções à assembleia, mas depende de fornecedores que, em muitos casos, simplesmente não respondem.

Não há uma solução que resolva todos os casos. Mas há algumas práticas que podem ajudar.

A primeira é preparar melhor o pedido. Um caderno de encargos, mesmo que simples, acompanhado de fotografias, medições e uma descrição clara do que se pretende executar, facilita muito o trabalho de quem recebe o pedido. Quanto mais claro for o trabalho, menor é a necessidade de a empresa perder tempo a tentar perceber o que está realmente a ser pedido.

Outra possibilidade é juntar obras semelhantes. Se houver vários terraços de edifícios próximos que precisam da mesma intervenção, por exemplo, pode fazer sentido apresentar o trabalho como uma empreitada conjunta. Para a empresa, deixa de ser uma pequena obra isolada e passa a representar um volume de trabalho diferente.

Nas pequenas reparações, alguns associados têm seguido outra solução: estabelecer contratos anuais, por um valor previamente definido, com pequenas empresas que conhecem já os edifícios. Não resolve todas as situações, mas evita começar de novo o processo de consulta sempre que aparece uma reparação de menor dimensão.

Também pode ajudar que a assembleia aprove uma obra até determinado valor e delegue na administração a escolha da proposta, desde que esta se mantenha dentro do limite aprovado. Quando isso é possível, evita-se convocar uma nova assembleia extraordinária apenas para escolher entre propostas.

E há ainda uma solução que alguns associados têm utilizado quando percebem antecipadamente que será difícil obter três propostas: explicar a situação à assembleia e pedir autorização para avançar com base em um ou dois orçamentos.

Finalmente, existem administradores que, perante a dificuldade crescente em encontrar empresas para pequenas reparações, optaram por criar equipas próprias ou recorrer a empresas do mesmo grupo. Aqui, as vantagens apontadas são sobretudo a rapidez, a existência de preços previamente definidos e o conhecimento que a equipa vai adquirindo sobre os edifícios.

Naturalmente, esta solução também exige cuidados e transparência, mas é uma resposta que alguns profissionais estão a encontrar para um problema que, tudo indica, não vai desaparecer rapidamente.

O mais importante é reconhecer que a dificuldade em apresentar três orçamentos nem sempre significa falta de trabalho ou de empenho da administração.

Em muitos casos, significa simplesmente que há obras para fazer, mas não há empresas disponíveis para as executar.

Se tiverem situações semelhantes, ou se tiverem encontrado outras formas de ultrapassar este problema, gostaríamos de as conhecer. São precisamente estes casos concretos que nos ajudam a perceber melhor aquilo que está a acontecer no setor.