Garantia de bens móveis e imóveis nos condomínios
Por Alexandre Teixeira Mendes
A Durabilidade dos Produtos e o Impacto Ambiental
A avaria de equipamentos logo após o fim do prazo de garantia é uma queixa comum. Os custos elevados de reparação, frequentemente, incentivam a substituição dos produtos, resultando em desperdício, num elevado impacto ambiental e aumento da despesa nos condomínios. Esta situação sublinha a importância de uma legislação que promova a sustentabilidade e durabilidade dos produtos.
A legislação obriga os fabricantes a disponibilizar peças suplentes para a reparação dos bens durante dez anos após a colocação da última unidade no mercado. Este requisito visa prolongar a vida útil dos produtos e reduzir o impacto ambiental decorrente da obsolescência programada.
Estabelece ainda um prazo de garantia de três anos para bens móveis, como eletrodomésticos, por exemplo. Nos primeiros dois anos, presume-se que qualquer defeito já existia aquando da entrega do bem, facilitando o processo de reclamação para o consumidor. Contudo, no último ano de garantia, o consumidor tem a obrigação de provar que o defeito já existia no momento da entrega, o que pode ser um obstáculo considerável.
Bens Imóveis e Condomínios
Os bens imóveis possuem especificidades que merecem uma análise cuidadosa, especialmente no contexto dos condomínios. A responsabilidade contratual do construtor é uma componente crucial da garantia dos imóveis. Segundo a legislação vigente, o empreiteiro é responsável pela execução correta da obra e pela reparação de quaisquer defeitos que se manifestem dentro do prazo de garantia. Esta responsabilidade inclui tanto os elementos estruturais, como os não estruturais, garantindo que o condomínio/condómino está protegido contra falhas e defeitos na construção.
Os elementos estruturais comuns, como fundações, paredes mestras, e cobertura, são cobertos pela garantia de dez anos. Este prazo visa assegurar a solidez e a segurança das estruturas, crucial para a habitabilidade e o valor patrimonial do imóvel.
Por seu turno, os componentes não estruturais, como instalações elétricas, canalizações e acabamentos, têm um prazo de garantia de cinco anos. Estes elementos são igualmente importantes, pois afetam diretamente o conforto, funcionalidade e, muitas vezes, a própria habitabilidade das frações. A manutenção adequada e a garantia de reparação destes componentes são fundamentais para evitar deteriorações precoces e garantir a qualidade de vida dos condóminos.
De notar que ambos os prazos referidos são irredutíveis, mesmo por acordo das partes.
No que se refere às garantias, teremos oportunidade de nos pronunciar noutro momento para dar nota da necessidade urgente de equiparação e elevação dos condomínios à figura jurídica de consumidor. Esta distinção permitiria aos condomínios, que dispõem de um prazo atual de 180 dias (após o conhecimento do mesmo) para denúncia do defeito, aproveitar o prazo de 5 anos (após o conhecimento) para denúncia dos mesmos defeitos (não aparentes) de que dispõe o consumidor (Artigo 27.º do código do consumidor).
Exercício dos Direitos pelo Condómino/Condomínio
Para acionar a garantia em caso de defeitos nos bens imóveis, incluindo condomínios, há várias opções legalmente tuteladas: reparação, substituição, redução proporcional do preço ou resolução do contrato. A legislação atual, elimina a necessidade de denunciar o defeito num prazo específico, simplificando o processo para o consumidor. No entanto, é aconselhável comunicar os defeitos por escrito, utilizando meios suscetíveis de prova, como cartas registadas ou e-mails.
Nos condomínios, a gestão das garantias pode ser mais complexa devido à necessidade de coordenação entre os diversos proprietários das áreas de uso exclusivo e a administração do condomínio. É fundamental que todos os defeitos sejam reportados de forma organizada e que as ações corretivas sejam implementadas de maneira eficiente para evitar litígios e assegurar a manutenção adequada do edifício. Nesta matéria, a cooperação entre, por um lado, condóminos e, por outro lado, entre estes e a administração é fundamental para o sucesso de qualquer demanda.
Por dever de ofício, não se poderá deixar de recordar que, nos imóveis, o prazo para denunciar os defeitos é de 5 anos após a entrega do mesmo e de um ano, após o conhecimento do defeito, para propor a ação, caso os defeitos não sejam reparados.
Perspectiva Fiscal
Do ponto de vista fiscal, a questão das garantias assume uma relevância particular. A extensão dos prazos de garantia pode impactar a contabilização dos passivos e provisões das empresas e empreiteiros, influenciando a sua situação financeira e fiscal. Esta situação, reflete-se no valor final dos equipamentos e empreitadas dos condomínios.
Incentivos Fiscais para a Sustentabilidade
Para promover a sustentabilidade e a durabilidade dos produtos, deveria ser considerada a introdução de incentivos fiscais para as empresas que invistam em tecnologias duráveis e em processos de produção sustentáveis. Estes incentivos podem incluir deduções fiscais para investimentos em pesquisa e desenvolvimento de produtos mais duráveis, bem como créditos fiscais para a implementação de práticas de economia circular.
No que tange aos condomínios, a aplicação da taxa de IVA reduzida às empreitadas, por exemplo, iria promover a reabilitação do parque habitacional, prolongando a vida útil dos edifícios, como já tive oportunidade de referir no passado.
A legislação sobre as garantias de bens móveis e imóveis em Portugal reflete a importância de uma proteção dos direitos dos consumidores e a promoção da sustentabilidade. A extensão dos prazos de garantia e a obrigatoriedade de disponibilização de peças suplentes, são medidas fundamentais para garantir a durabilidade dos produtos e reduzir o impacto ambiental.
Nos condomínios, a gestão adequada das garantias é essencial para a manutenção da qualidade e segurança dos edifícios, assegurando o valor patrimonial e a qualidade de vida dos residentes. Do ponto de vista fiscal, os incentivos aos empreiteiros e condomínios, poderá ser uma forma de se alcançar uma maior durabilidade das intervenções.
Finalmente, a clareza dos prazos e normas de garantia, irá assegurar os direitos dos condóminos, promovendo um mercado mais sustentável.