A Urgente Necessidade de Regulamentação da Atividade de Administração de Condomínios em Portugal
Por Alexandre Teixeira Mendes
Introdução
Nos últimos anos, a gestão de condomínios em Portugal tem enfrentado uma crescente complexidade, impulsionada pelo aumento da construção de empreendimentos residenciais e mistos, pela diversificação dos fins a que se destinam as propriedades e alterações legislativas que geram nas administrações de condomínio obrigações cada vez mais complexas no que tange às especificidades técnicas. Sendo inquestionável a importância da administração do condomínio para a manutenção da qualidade de vida dos condóminos, a falta de uma regulamentação específica torna essa atividade vulnerável a práticas inadequadas e a uma gestão ineficiente. É, pois, evidente a urgência da regulamentação da atividade de administração de condomínios em Portugal, apresentando-se agora algumas vantagens dessa medida e propostas para uma futura legislação.
A Situação Atual
Atualmente, a administração de condomínios em Portugal possui apenas visibilidade legal no artigo 1436.º do Código Civil, com obrigações e competências difusas, sem cuidar de estabelecer um quadro regulatório que defina as competências, responsabilidades e requisitos para os administradores. Essa lacuna resulta em situações como:
- Falta de Qualificação: Muitos administradores não possuem formação específica, em área técnica de cada vez maior complexidade e responsabilidade, o que pode comprometer, desde logo, a qualidade da gestão.
- Conflitos de Interesse: A ausência de regras claras permite práticas que favorecem interesses pessoais em detrimento do bem-estar coletivo.
- Dificuldades na Tomada de Decisões: A falta de regulamentação gera incertezas nas assembleias de condóminos, dificultando a tomada de decisões e a implementação de melhorias.
Vantagens da Regulamentação
A regulamentação da atividade de administração de condomínios, aplicável a pessoas individuais e coletivas, traz diversas vantagens:
- Profissionalização do Setor: Com a criação de requisitos de formação inicial e contínua e certificação, a qualidade da gestão do condomínio aumentará significativamente.
- Transparência e Prestação de Contas: A regulamentação poderá exigir requisitos na apresentação dos relatórios periódicos, promovendo a transparência nas contas e nas decisões.
- Resolução de Conflitos: Com regras claras, será mais fácil resolver disputas entre condóminos, evitando desgastes e judicializações desnecessárias.
- Melhoria da Qualidade de Vida: Uma gestão profissional e transparente pode resultar em ambientes mais harmoniosos e bem cuidados, beneficiando todos os moradores.
- Estímulo à Sustentabilidade: Com normas claras, os condomínios poderão implementar práticas sustentáveis de forma mais eficaz.
Propostas para Regulamentação
- Criação de um Registo Nacional de Administradores de Condomínios – Este registo deverá incluir informações sobre a formação e a experiência dos administradores e que ateste a aptidão profissional para a função.
- Estabelecimento de Normas de Formação ab initio e no exercício da atividade – Definir um currículo mínimo que aborde gestão financeira, legislação, mediação de conflitos e práticas sustentáveis. A manutenção da atividade deverá exigir continuidade da formação.
- Seguro de responsabilidade civil obrigatório – Não restarão dúvidas que a atividade da administração do condomínio implica, para os profissionais e para os respetivos clientes, um risco diário que precisa de proteção (na senda do que sucede em outras atividades profissionais de risco).
- Legitimidade e outras prerrogativas do Administrador e do Condomínio – Estando assente que cabe ao administrador do condomínio uma série de obrigações legais (cujo incumprimento acarreta responsabilidade civil e criminal), revela-se mister atribuir aos administradores de condomínio legitimidade para sanar algumas situações de relevo (remoção de objetos das áreas comuns, para cumprimento das regras de segurança contra incêndio, depois de notificado o condómino (quando identificável) para os retirar voluntariamente, no prazo máximo de 8 dias; solicitar vistorias aos municípios para identificação dos condóminos que não façam a correta seleção e acondicionamentos dos lixos; aceder às cadernetas prediais de todos os condóminos do Condomínio, através do portal da Autoridade Tributária do respetivo Condomínio (por forma a assegurar o cumprimento da obrigação de cobrança coerciva imposta legalmente); permitir a leitura de contadores parciais de eletricidade associados ao carregamento de veículos elétricos (imputando essa despesa e cobrando ao respetivo Condómino); negociar penalidades, no âmbito de um acordo judicial, salvo se outra disposição estiver definida em Regulamento Interno; transferir a responsabilidade aos condóminos incumpridores, nas situações de não aprovação e aprovisionamento para as obras de reparação previstas no art.º 89º do RJUE, ou obras de adaptação às alterações legislativas de força obrigatória.
- Aplicação do regime previsto na Lei do Consumidor – a aplicação deste regime aos condomínios quanto aos prazos de garantia e denúncia de defeitos de construção dos imóveis, desde que o Condomínio seja constituído na sua maioria por frações habitacionais revela-se uma medida mais adequada e não discriminatória dos condomínios.
- Prazo de Garantia de partes comuns – Sanar com regulamentação a questão ainda controversa do início da contagem do prazo de garantia de construção das partes comuns que, salvo melhor opinião, deveria ser a partir da ata de constituição do Condomínio.
- Regulamentação da Prestação de Contas – Exigir que todos os administradores apresentem relatórios anuais detalhados, com regras definidas para garantir a transparência.
- Criação de um Código Deontológico e de Ética – Estabelecer princípios éticos que guiem a atuação dos administradores, evitando conflitos de interesse e promovendo a responsabilidade social.
- Incentivos à Certificação – Oferecer benefícios fiscais ou subsídios para administradores que concluírem programas de formação e certificação.
Conclusão
É incompreensível que a atividade da administração de condomínios não seja considerada com dignidade suficiente para ser priorizada, ainda que mais de 50% da população portuguesa habite em edifícios constituídos em propriedade horizontal, que a maioria do alojamento local esteja inserido em edifícios e pelo impacto financeiro que tem na economia nacional.
Não restam dúvidas que a regulamentação da atividade de administração de condomínios em Portugal é uma necessidade premente, pecando há muito por tardia, como as associações do setor há muito reclamam, que traz benefícios significativos tanto para os condóminos quanto para a sociedade em geral. Com a implementação de um quadro regulatório claro e eficaz, será possível garantir uma gestão profissional, transparente e eficiente, promovendo assim a qualidade de vida nas comunidades residenciais e comerciais. É hora de agir e criar um futuro onde a administração de condomínios em Portugal seja sinónimo de responsabilidade e excelência.