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A Urgente Necessidade de Regulamentação da Atividade de Administração de Condomínios em Portugal

Por Alexandre Teixeira Mendes

Introdução

Nos últimos anos, a gestão de condomínios em Portugal tem enfrentado uma crescente complexidade, impulsionada pelo aumento da construção de empreendimentos residenciais e mistos, pela diversificação dos fins a que se destinam as propriedades e alterações legislativas que geram nas administrações de condomínio obrigações cada vez mais complexas no que tange às especificidades técnicas. Sendo inquestionável a importância da administração do condomínio para a manutenção da qualidade de vida dos condóminos, a falta de uma regulamentação específica torna essa atividade vulnerável a práticas inadequadas e a uma gestão ineficiente. É, pois, evidente a urgência da regulamentação da atividade de administração de condomínios em Portugal, apresentando-se agora algumas vantagens dessa medida e propostas para uma futura legislação.

A Situação Atual

Atualmente, a administração de condomínios em Portugal possui apenas visibilidade legal no artigo 1436.º do Código Civil, com obrigações e competências difusas, sem cuidar de estabelecer um quadro regulatório que defina as competências, responsabilidades e requisitos para os administradores. Essa lacuna resulta em situações como:

  • Falta de Qualificação: Muitos administradores não possuem formação específica, em área técnica de cada vez maior complexidade e responsabilidade, o que pode comprometer, desde logo, a qualidade da gestão.
  • Conflitos de Interesse: A ausência de regras claras permite práticas que favorecem interesses pessoais em detrimento do bem-estar coletivo.
  • Dificuldades na Tomada de Decisões: A falta de regulamentação gera incertezas nas assembleias de condóminos, dificultando a tomada de decisões e a implementação de melhorias.

Vantagens da Regulamentação

A regulamentação da atividade de administração de condomínios, aplicável a pessoas individuais e coletivas, traz diversas vantagens:

  1. Profissionalização do Setor: Com a criação de requisitos de formação inicial e contínua e certificação, a qualidade da gestão do condomínio aumentará significativamente.
  2. Transparência e Prestação de Contas: A regulamentação poderá exigir requisitos na apresentação dos relatórios periódicos, promovendo a transparência nas contas e nas decisões.
  3. Resolução de Conflitos: Com regras claras, será mais fácil resolver disputas entre condóminos, evitando desgastes e judicializações desnecessárias.
  4. Melhoria da Qualidade de Vida: Uma gestão profissional e transparente pode resultar em ambientes mais harmoniosos e bem cuidados, beneficiando todos os moradores.
  5. Estímulo à Sustentabilidade: Com normas claras, os condomínios poderão implementar práticas sustentáveis de forma mais eficaz.

Propostas para Regulamentação

  1. Criação de um Registo Nacional de Administradores de Condomínios – Este registo deverá incluir informações sobre a formação e a experiência dos administradores e que ateste a aptidão profissional para a função.
  2. Estabelecimento de Normas de Formação ab initio e no exercício da atividade – Definir um currículo mínimo que aborde gestão financeira, legislação, mediação de conflitos e práticas sustentáveis. A manutenção da atividade deverá exigir continuidade da formação.
  3. Seguro de responsabilidade civil obrigatório – Não restarão dúvidas que a atividade da administração do condomínio implica, para os profissionais e para os respetivos clientes, um risco diário que precisa de proteção (na senda do que sucede em outras atividades profissionais de risco).
  1. Legitimidade e outras prerrogativas do Administrador e do Condomínio – Estando assente que cabe ao administrador do condomínio uma série de obrigações legais (cujo incumprimento acarreta responsabilidade civil e criminal), revela-se mister atribuir aos administradores de condomínio legitimidade para sanar algumas situações de relevo (remoção de objetos das áreas comuns, para cumprimento das regras de segurança contra incêndio, depois de notificado o condómino (quando identificável) para os retirar voluntariamente, no prazo máximo de 8 dias; solicitar vistorias aos municípios para identificação dos condóminos que não façam a correta seleção e acondicionamentos dos lixos; aceder às cadernetas prediais de todos os condóminos do Condomínio, através do portal da Autoridade Tributária do respetivo Condomínio (por forma a assegurar o cumprimento da obrigação de cobrança coerciva imposta legalmente); permitir a leitura de contadores parciais de eletricidade associados ao carregamento de veículos elétricos (imputando essa despesa e cobrando ao respetivo Condómino); negociar penalidades, no âmbito de um acordo judicial, salvo se outra disposição estiver definida em Regulamento Interno; transferir a responsabilidade aos condóminos incumpridores, nas situações de não aprovação e aprovisionamento para as obras de reparação previstas no art.º 89º do RJUE, ou obras de adaptação às alterações legislativas de força obrigatória.
  2. Aplicação do regime previsto na Lei do Consumidor – a aplicação deste regime aos condomínios quanto aos prazos de garantia e denúncia de defeitos de construção dos imóveis, desde que o Condomínio seja constituído na sua maioria por frações habitacionais revela-se uma medida mais adequada e não discriminatória dos condomínios.
  3. Prazo de Garantia de partes comuns – Sanar com regulamentação a questão ainda controversa do início da contagem do prazo de garantia de construção das partes comuns que, salvo melhor opinião, deveria ser a partir da ata de constituição do Condomínio.
  4. Regulamentação da Prestação de Contas – Exigir que todos os administradores apresentem relatórios anuais detalhados, com regras definidas para garantir a transparência.
  5. Criação de um Código Deontológico e de Ética – Estabelecer princípios éticos que guiem a atuação dos administradores, evitando conflitos de interesse e promovendo a responsabilidade social.
  6. Incentivos à Certificação – Oferecer benefícios fiscais ou subsídios para administradores que concluírem programas de formação e certificação.

Conclusão

É incompreensível que a atividade da administração de condomínios não seja considerada com dignidade suficiente para ser priorizada, ainda que mais de 50% da população portuguesa habite em edifícios constituídos em propriedade horizontal, que a maioria do alojamento local esteja inserido em edifícios e pelo impacto financeiro que tem na economia nacional.

Não restam dúvidas que a regulamentação da atividade de administração de condomínios em Portugal é uma necessidade premente, pecando há muito por tardia, como as associações do setor há muito reclamam, que traz benefícios significativos tanto para os condóminos quanto para a sociedade em geral. Com a implementação de um quadro regulatório claro e eficaz, será possível garantir uma gestão profissional, transparente e eficiente, promovendo assim a qualidade de vida nas comunidades residenciais e comerciais. É hora de agir e criar um futuro onde a administração de condomínios em Portugal seja sinónimo de responsabilidade e excelência.

Artigo publicado a 23-10-2024 no “O Informador Fiscal”.